针对“开发商销售房子赠送面积是否合法”的问题，我们总结了常见的错误操作行为：
1. 轻信口头承诺：仅听销售口头说“赠送面积”，未要求写入购房合同，后续开发商可能否认承诺，导致无法维权。例如，销售承诺赠送“超大露台”，但合同未约定，收房时发现露台被占用，购房者无证据索赔。
2. 忽略规划审批：未核实赠送面积是否经过规划部门审批，购买了违规搭建的“赠送面积”，收房后可能被要求拆除，造成经济损失。例如，开发商赠送的“阳光房”是违规加建，被城管部门责令拆除，购房者既失去面积又需承担拆除费用。
3. 混淆“赠送”与“公摊”：误将公共区域（如楼道、小区绿地）当作开发商“赠送”的面积，实际该区域属全体业主共有，开发商无权赠送，购房者无法单独使用。

若您已出现上述错误操作，建议尽快向专业律师咨询，及时采取补救措施。
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针对“开发商销售房子赠送面积是否合法”的问题，我们可依据相关法律法规进行具体分析。
根据《民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”若开发商赠送的是公共区域（如楼道、小区绿地），则违反该规定，赠送行为无效。

同时，《城乡规划法》第40条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”若赠送面积是未取得规划许可的违规搭建（如封闭设备平台、加建阁楼），则违反该规定，属于违法建筑，赠送行为不合法。

综上，若赠送面积为开发商合法所有的非公共、非违规空间，则合法；反之则违法。
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针对“开发商销售房子赠送面积是否合法”的问题，存在以下特殊情况或例外情形：
1. 赠送面积经过合法审批并计入产权证：若开发商将赠送面积（如封闭阳台）经过规划部门审批，且计入房屋产权面积，此时赠送行为合法，购房者可获得完整产权。例如，开发商在规划时明确阳台为半封闭，销售时承诺“赠送一半面积”并计入产权证，此类赠送合法有效。
2. 开发商与购房者另有书面约定且不违反法律：若双方在购房合同中明确约定赠送面积的使用方式，且该约定不违反《民法典》《城乡规划法》等规定，赠送行为有效。例如，开发商将其合法所有的地下储藏室“赠送”给购房者，合同中明确约定使用权归属，此类约定合法。
3. 赠送面积涉及共有部分但经业主大会同意：若赠送面积是公共区域，但开发商已取得业主大会同意将其使用权转让给特定购房者，此时赠送行为合法。例如，小区屋顶平台经业主大会表决同意，开发商将其“赠送”给顶层购房者使用，此类赠送有效。
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针对“开发商销售房子赠送面积是否合法”的问题，可能存在以下法律风险点：
1. 产权缺失风险：若赠送面积未计入产权证，购房者仅拥有使用权，无所有权。例如，开发商赠送未封闭的露台，产权证上无该面积，后续小区改造时，露台被占用或拆除，购房者无法以“产权人”身份维权，只能自认损失。
2. 违法建筑被拆除风险：若赠送面积是违规搭建（如占用消防通道的“拓展空间”），可能被城管部门认定为违法建筑并强制拆除。例如，开发商赠送的“入户花园”是占用公共走廊搭建的，收房后被要求拆除，购房者不仅失去面积，还可能因“违规使用”被罚款。

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